1. Après votre prise de contact, un rdv est fixé pour comprendre les enjeux de votre demande. 

2. Un ordre de mission complet valant devis vous sera transmis 

3.  Dès validation par les parties, une visite du bien, (une ou plusieurs fois selon la difficulté d’expertise) est organisée

4. Demande de communication des pièces selon une liste précise. A défaut, le dossier ne pourra être valablement instruit.  

5. Réalisation de la mission dans les délais impartis

6. Établissement et envoi d’un rapport remis en format papier + numérique

Nous travaillons en toute transparence tout au long de notre mission. Nous vérifions soigneusement tous les documents présentés.

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Nous intervenons pour déterminer la valeur réelle d’un bien. Contrairement aux agences immobilières, notre rapport est impartial et prend en considération le droit du bien (son droit de propriété, son démembrement etc…). 

L’expert immobilier est compétent pour apporter aux juridictions des avis techniques et éclaircissements sur la valeur du bien, objet du litige. Véritable technicien, il fait évaluer la qualité de la construction, les matériaux et les différentes étapes de la construction. 

La connaissance du droit tant sur la propriété, qu’en fiscalité est indispensable pour obtenir un rapport impartial sur la détermination de la valeur vénale du ou des biens immobiliers. 

Différentes typologies de personnes font appel à nos services : 

– Les particuliers pour leur propre besoin d’expertise mais également le tuteur ou le curateur des personnes protégées ou à protéger. 

Un gestionnaire de patrimoine.

– Les professionnels notamment les entreprises pour revaloriser de montant de leur bâtiment ou à la demande de l’administration fiscale. 

Lors de vos procédures en justice, les professions juridiques peuvent vous demander de faire réaliser une expertise de vos biens afin de permettre aux juridictions de connaître les valeurs réelles des biens. 

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• D’une vente ou d’une acquisition
• D’un prêt bancaire
• D’un divorce ou d’une succession
• D’un partage ou d’une donation
• D’une estimation patrimoniale
• D’une déclaration d’impôt sur la fortune ou sa contestation
• D’un redressement de l’administration fiscale
• De la demande d’information de l’administration fiscale
• D’une expropriation
• De la fixation ou de la révision d’un loyer
• De l’Incorporation de la valeur vénale d’un bien au bilan d’une société
• D’un démembrement de propriété de parts sociales 

  A la différence des agences immobilières qui réalisent des estimations, l’expert établi le prix du bien avec la réalité du droit : droit de propriété, plan et taxe foncière. 

Dans une région comme l’Occitanie, l’expertise d’un sachant (Professionnel qui a les connaissances) est indispensable à l’établissement de la valeur vénale réelle d’un bien immobilier, rapport qui pourra être produit devant les différentes juridictions ou administrations. 

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Une notion à appréhender 

L’état des lieux, qui s’effectue tant lors de l’entrée dans les lieux qu’à la sortie du locataire, s’apparente à une photographie détaillée et descriptive de l’état du bien donné en location.

Etablir un état des lieux permet ainsi, avant même l’entrée d’un locataire, de constater et d’attester de l’état de chaque élément constitutif du bien donné à bail.

Dès lors, chaque pièce, murs, équipements éventuellement présents, fenêtres, portes et même sols doivent être mentionnés et leur état décrit conformément à la réalité de leur état.

Précisons que ce document doit être établi contradictoirement, en présence du bailleur ou de son représentant et du locataire qui doivent signer l’état des lieux après avoir passé en revue l’ensemble des éléments mentionnés. 

L’état des lieux doit être établi en deux exemplaires, un exemplaire pour le locataire, l’autre pour le propriétaire.

La double signature des parties au contrat de bail vient consacrer la réalité de l’état du bien ainsi décrit et de l’accord de chacun sur celui-ci.

Cette étape fondamentale fixant la reconnaissance mutuelle de l’état dans lequel est le bien donné à bail s’effectue généralement avant la prise de possession des lieux, lors de la remise des clés et lors de la restitution de celui-ci afin de permettre la confrontation entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

De cette comparaison, les dégradations éventuelles apparues lors de l’usage du bien fait par le locataire seront de ce fait difficilement sujettes à discussions.

Les parties, tant le bailleur que le locataire, se prémunissent ainsi du respect de leurs obligations légales.

Les biens à usage d’habitation 

Il convient toutefois d’opérer une distinction entre la location d’un bien à usage de résidence principale et d’un local à usage commercial qui ne sont pas soumises à la même législation.

En effet, d’une part, la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, encadre les états des lieux locatifs et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. 

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, en vigueur depuis le 1er juin 2016 fixe ainsi, pour l’ensemble des locations d’un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d’établissement des états des lieux d’entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de la vétusté.

Le décret précise les mentions obligatoires de l’état des lieux d’un logement à usage d’habitation : 

–    Le type d’état des lieux, d’entrée ou de sortie ;

–    La date de réalisation de l’état des lieux ;

–    L’adresse ;

–    L’identité du propriétaire et de son locataire ;

–    Les relevés de compteurs : électricité, gaz, eau ;

–    Le nombre de clés du logement ;

–    Un descriptif complet des pièces, des espaces de rangement ainsi que des équipements à disposition du locataire ;

–    La signature du locataire et du bailleur.

Ainsi, en matière de bail d’habitation, que le logement soit meublé ou vide, un état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés et joint au contrat de bail. 

Si l’état des lieux est une obligation légale, le fait que ce document n’a pas été établi n’empêche toutefois pas de louer le bien immobilier. Simplement, la location se fait aux risques et périls, tant du locataire que du bailleur.

Lorsque le bailleur refuse de faire l’état des lieux d’entrée, le locataire, afin de préserver ses droits, devra lui adresser une mise en demeure de le faire.

Si le bailleur maintien son opposition, il lui incombera de démontrer à la fin du bail avoir donné le logement en bon état d’usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

En cas de refus d’état des lieux par le locataire, ce dernier est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives et devra le restituer dans le même état, sauf s’il parvient à démontrer le mauvais état initial du logement, en faisant appel à un huissier de justice notamment.

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L’expertise est une étape fondamentale car généralement les juges fondent leur décision sur le rapport de l’expert.

Lorsque l’expert a rendu son rapport, sa mission est terminée.

Lorsque l’Expert a recueilli les avis de toutes les parties au dossier, il rédige son rapport dans lequel il répond à toutes les questions mentionnées dans sa mission. Une fois le rapport rédigé, l’Expert le dépose au Greffe du Tribunal et le transmet aux parties.

Si les dires sont transmis dans le délai imparti, ils seront inscrits au sein du rapport d’expertise conformément aux dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile qui prévoit que « l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois, lorsque l’Expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’Expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées“.

Toutefois, les parties doivent respecter un délai fixé par l’expert pour les présenter, et dans le cas d’observations faites après l’expiration de ce délai, l’expert n’est pas obligé de les prendre en compte.

Cette étape est nécessaire afin que les parties soient en mesure d’adresser leurs remarques et leurs arguments à l’expert sous forme de dires.

Une fois les observations formulées, l’expert établit un pré-rapport. Le pré-rapport permet aux parties de prendre connaissance des faits établis par l’expert.

Lorsque la problématique à laquelle l’expert est confronté dépasse son domaine de compétence, celui-ci peut s’adjoindre la compétence d’un technicien expert dans un autre domaine. En effet, l’article 278 du Code de Procédure Civile précise que « l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ». Celui-ci est appelé « sapiteur ». Toutefois, le sapiteur interviendra uniquement pour un point particulier, hors domaine de l’expert, ce dernier demeurant le principal responsable de l’expertise.

L’Expert convoque ensuite les parties. Une seule ou plusieurs réunions ou accédit peuvent s’avérer nécessaire afin d’informer les parties des différents éléments que l’expert a observer. Ces réunions permettent aux parties de faire valoir leurs prétentions sur les dires ou constats de l’expert. C’est le respect du principe du contradictoire, énoncé par l’article 16 du Code de Procédure Civile qui énonce que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ». L’article 15 du Code de procédure civile précise également que les différentes parties doivent se transmettre mutuellement leurs différents arguments afin de donner la possibilité aux autres de répondre. Si ce principe n’est pas respecté, toute la procédure d’expertise peut être déclarée nulle.

Ce n’est qu’une fois la consignation versée que l’expert convoque les parties. L’article 160 du Code de Procédure Civile définit le déroulement de la convocation des parties, « Les parties et les tiers qui doivent apporter leur concours aux mesures d’instruction sont convoqués, selon le cas, par le secrétaire du juge qui y procède ou par le technicien commis. La convocation est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Les parties peuvent également être convoquées par remise à leur défenseur d’un simple bulletin. Les parties et les tiers peuvent aussi être convoqués verbalement s’ils sont présents lors de la fixation de la date d’exécution de la mesure. Les défenseurs des parties sont avisés par lettre simple s’ils ne l’ont été verbalement ou par bulletin. Les parties défaillantes sont avisées par lettre simple ». Ainsi, les parties sont convoquées par courrier recommandé avec accusé de réception, pour les avocats, un courrier simple suffit.

En matière judiciaire, l’une des parties, généralement la demanderesse doit consigner c’est-à-dire verser une somme d’argent pour l’accomplissement par l’expert de sa mission. C’est le juge qui établit le montant de cette somme dans sa décision et qui décide aussi de la partie qui devra la verser. Cette somme d’argent sert à avancer les frais qui seront engagés dans cette procédure. La partie qui a avancé la somme pourra plus tard demander, via les conclusions de son avocat, à ce que l’autre partie la rembourse en tout ou partie.

Lorsque l’Expert prend connaissance de sa désignation ainsi que de sa mission, il peut l’accepter ou la refuser en justifiant son refus.

A la différence de l’expertise amiable, dans le cadre d’une expertise judiciaire, une consignation doit être versée.

Ainsi, en cas de nécessité, compte tenu de la technicité du litige, le juge peut décider de faire appel à un expert. Le jugement mentionne alors le recours à un expert, ainsi que la mission attribuée. Selon la complexité de l’affaire, le juge peut également désigner plusieurs experts.

Autre possibilité, l’article 232 du Code de Procédure Civile prévoit que : « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien ».

En matière judiciaire, l’expert peut être désigné de deux façons. La première sur le fondement de l’article 145 du Code de Procédure Civile qui dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’expertise judiciaire est quant à elle soumise aux règles du Code de procédure civile et observe une phase supplémentaire, celle de la consignation, survenant après désignation de l’expert et avant la convocation des parties.

La désignation de l’expert ;
La convocation des parties ;
La réunion des parties ou accedit ;
Le pré-rapport de l’expert ;
Les dires des parties, il s’agit de leurs observations formulées à l’égard du constat de l’expert ;
Le rapport définitif.

Que l’on soit dans le cadre d’une expertise amiable ou judiciaire, le déroulement de l’expertise observe plusieurs phases :

En revanche, lorsque l’expertise est accomplie à la demande des deux parties qui s’accordent sur son objet, il s’agit d’une expertise amiable contradictoire.

Lorsqu’une expertise est réalisée à l’initiative d’une partie sans participation de la partie adverse, le constat ainsi effectué ne met en présence qu’une seule des parties sans laisser à l’autre la possibilité de faire valoir ses observations, il s’agit alors d’une expertise amiable non contradictoire.

En outre, l’expertise amiable peut être contradictoire ou non. Qu’est-ce que cela signifie ?

L’expertise s’observe sous deux formes : amiable ou judiciaire.

L’expertise est une étape décisive dans la manifestation de la réalité des faits permettant de trancher un litige. En effet, une expertise est le procédé visant à confier à un homme de l’art la mission d’émettre un avis sur les éléments à l’origine d’un différend lorsqu’ils présentent un caractère d’ordre technique.

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